財政預算案2024/25宣布樓市全面「撤辣」！對準備置業的人士而言實屬好消息！面對香港長期高企的樓價，不少業主為減少首期支出，普遍都會申請物業按揭。政府在財政預算案2024/25 公布進一步放寬按揭成數上限，降低了首次置業的門檻，令市民更容易上車！立即看下文最新調整樓宇按揭成數的上限！
財政司司長陳茂波於早前宣布的財政預算案2024/25中，將實施逾13年、俗稱「辣招」的住宅物業需求管理措施撤銷。他表示不再需要13年前的措施，現可放寬讓市場自由交投。
「撤辣」懶人包
1）所有住宅物業交易毋須繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅
「額外印花稅」：以往為避免樓市炒家即買即賣，政府推出「辣招」禁止業主買樓後兩年內轉手，否則需按時期徵收10%至20%樓價的「額外印花稅」，現在隨財政預算案「撤辣」而撤銷。
「買家印花稅」：針對非本港居民首置買家，以往買樓要支付「買家印花稅」，即樓價的15%的稅項，現已撤銷。
「新住宅從價印花稅」：以往非首置人士買住宅物業，即買樓收租或持有多於一層物業，都要繳交劃一 7.5%「新住宅從價印花稅」，但稅項現已撤銷，非首置人士只須繳交普通從價印花稅。
2）暫停按揭壓力測試
壓力測試：在金管局的規管下，「壓力測試」是銀行所實施的一項審批按揭條件，確保申請人有足夠還款能力。以往買樓申請按揭，除要求申請人的「供款佔入息比率」不得多於50%外，更需要進行「壓力測試」，以現息口水平加2厘計算供款，而供款需佔申請人月入不多於60%的水平，才可獲批貸款。但財政預算案2024/25宣布由即日起暫停實施物業按揭貸款假設利率上升2厘的壓力測試要求，業主不再需要進行壓力測試，供款額只要不多於月入的一半，就可以獲批貸款。
3）放寬物業按揭成數，調整物業按揭成數上限
價值$3,000萬或以下自用住宅物業按揭成數上限調整至70%；價值3,000萬至3,500萬元之間的物業的按揭比率會以漸進形式遞減；價值$3,500萬以上自用住宅物業，最高按揭成數上限調整至60%。非自用住宅物業的按揭成數上限由50%升至60%。而非住宅物業，包括寫字樓、商鋪及工廈等的按揭成數上限由60%提升至70%。以「資產水平」為審批基礎的物業按揭貸款的按揭成數上限由50%提升至60%。所有修訂即日生效，適用於今日或以後簽訂臨時買賣合約的物業交易。
例如借款人購買1,000萬元自住物業，而選擇不借取按揭保險，現在最高可借到70%，即借款人將獲批7成按揭貸款，只須預先支付3成首期300萬，餘下的700萬則連利率分期攤還。
甚麼是「物業按揭」?
物業按揭是一種抵押借貸，以物業作為抵押，向銀行或貸款機構借貸，以支付樓價。借款人要按照與銀行或貸款機構所協定的利率及還款年期，分期攤還本金及利息。獲批按揭貸款後，借款人如中途斷供或破產，銀行就有權收回抵押的物業，作放售或出租等以補償損失。一般坊間見到的樓宇按揭產品都是為私人樓宇而設，而香港普遍業主都會透過物業按揭買樓，不用一次過付清樓價，只要儲到首期就可以置業。
甚麼是「按揭成數」?
按揭成數是指按揭貸款金額與樓價總額之間的比例，例如樓價總額為1,000萬元，貸款700萬元，即按揭成數為7成。銀行須依照金管局的規定批出按揭，包括根據物業估價、借款人的財務狀況（如信貸評級）及有關物業類型，訂立最高貸款比例，即按揭成數上限。
2024年2月28日起放寬物業按揭成數上限 (不包括按揭保險)
物業狀況/資產類型 | 樓價 | 原有按揭成數上限 | 最新按揭成數上限 |
自用住宅物業 | 3,000萬元或以下 | 50%至70% | 70% |
自用住宅物業 | 3,000-3,500萬元 | 50%至60% (上限1,800萬元) | 70% (上限2,100萬元) |
自用住宅物業 | 3,500萬元或以上 | 50%-51% (不超過1,800萬) | 60% |
非自用住宅物業 | 任何樓價 | 50% | 60% |
非住宅物業 | 任何樓價 | 60% | 70% |
以「資產水平」為審批基礎的物業按揭 | 任何樓價 | 50% | 60% |
舉例：以往購買2,000萬元自住物業最多可按6成，所需首期為800萬元，但在2024年2月28日起放寬按揭成數實施後，按揭成數提高至7成，所需首期大幅降至600萬元，放寬按揭成數前後相差200萬。
按揭保險
如果業主想借多於7成按揭，就需要購買按揭保險。按揭保險計劃由按揭保險公司作擔保，為銀行提供按揭保險，令銀行可以提供高成數的按揭貸款而毋須承擔額外風險，同時業主可以用較低價的首期，借到8至9成按揭。
例如樓價1000萬或以下的住宅物業，在購買按揭保險後，可借高達9成按揭；1000萬-1,125萬的住宅物業，可借8至9成，貸款額上限為900萬元；1,125萬-1,500萬的住宅物業，最高可借8成；1,500萬-1,715萬的住宅物業，最高可借8成，貸款額上限為1200萬元。
2024年2月28日起最新自住物業按揭成數（包括按揭保險）
樓價 | 最高按揭成數上限 |
1,000萬元或以下 | 80％ - 90% |
1,000 萬元以上 - 1,125 萬元以下 | 80％ - 90% (上限$900萬元) |
1,125 萬元或以上 - 1,500 萬元 | 80％ |
1,500 萬元以上 - 1,715 萬元 | 70％ - 80%(上限$1200萬元) |
1,715 萬元以上 - 3,000 萬元 | 70% |
2024年政府宣布樓市「撤辣」，上車門檻降低，置業人士比以往可以借到更多首期金額，但作出任何投資決定前，應自行判斷及審慎處理，所有投資涉及風險，宜衡量負擔能力，自行掌握市場最新變化。
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