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樓市撤辣 2024最新樓宇按揭成數上限一文看清

已更新:3月18日

財政預算案2024/25宣布樓市全面「撤辣」!對準備置業的人士而言實屬好消息!面對香港長期高企的樓價,不少業主為減少首期支出,普遍都會申請物業按揭。政府在財政預算案2024/25 公布進一步放寬按揭成數上限,降低了首次置業的門檻,令市民更容易上車!立即看下文最新調整樓宇按揭成數的上限!


香港住屋樓宇


財政司司長陳茂波於早前宣布的財政預算案2024/25中,將實施逾13年、俗稱「辣招」的住宅物業需求管理措施撤銷。他表示不再需要13年前的措施,現可放寬讓市場自由交投。


「撤辣」懶人包

1)所有住宅物業交易毋須繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅

  • 「額外印花稅」:以往為避免樓市炒家即買即賣,政府推出「辣招」禁止業主買樓後兩年內轉手,否則需按時期徵收10%至20%樓價的「額外印花稅」,現在隨財政預算案「撤辣」而撤銷。

  • 「買家印花稅」:針對非本港居民首置買家,以往買樓要支付「買家印花稅」,即樓價的15%的稅項,現已撤銷。

  • 「新住宅從價印花稅」:以往非首置人士買住宅物業,即買樓收租或持有多於一層物業,都要繳交劃一 7.5%「新住宅從價印花稅」,但稅項現已撤銷,非首置人士只須繳交普通從價印花稅。


2)暫停按揭壓力測試

  • 壓力測試:在金管局的規管下,「壓力測試」是銀行所實施的一項審批按揭條件,確保申請人有足夠還款能力。以往買樓申請按揭,除要求申請人的「供款佔入息比率」不得多於50%外,更需要進行「壓力測試」,以現息口水平加2厘計算供款,而供款需佔申請人月入不多於60%的水平,才可獲批貸款。但財政預算案2024/25宣布由即日起暫停實施物業按揭貸款假設利率上升2厘的壓力測試要求,業主不再需要進行壓力測試,供款額只要不多於月入的一半,就可以獲批貸款。


3)放寬物業按揭成數,調整物業按揭成數上限

價值$3,000萬或以下自用住宅物業按揭成數上限調整至70%;價值3,000萬至3,500萬元之間的物業的按揭比率會以漸進形式遞減;價值$3,500萬以上自用住宅物業,最高按揭成數上限調整至60%。非自用住宅物業的按揭成數上限由50%升至60%。而非住宅物業,包括寫字樓、商鋪及工廈等的按揭成數上限由60%提升至70%。以「資產水平」為審批基礎的物業按揭貸款的按揭成數上限由50%提升至60%。所有修訂即日生效,適用於今日或以後簽訂臨時買賣合約的物業交易。


例如借款人購買1,000萬元自住物業,而選擇不借取按揭保險,現在最高可借到70%,即借款人將獲批7成按揭貸款,只須預先支付3成首期300萬,餘下的700萬則連利率分期攤還。



甚麼是「物業按揭」?

物業按揭是一種抵押借貸,以物業作為抵押,向銀行或貸款機構借貸,以支付樓價。借款人要按照與銀行或貸款機構所協定的利率及還款年期,分期攤還本金及利息。獲批按揭貸款後,借款人如中途斷供或破產,銀行就有權收回抵押的物業,作放售或出租等以補償損失。一般坊間見到的樓宇按揭產品都是為私人樓宇而設,而香港普遍業主都會透過物業按揭買樓,不用一次過付清樓價,只要儲到首期就可以置業。


甚麼是「按揭成數」?

按揭成數是指按揭貸款金額與樓價總額之間的比例,例如樓價總額為1,000萬元,貸款700萬元,即按揭成數為7成。銀行須依照金管局的規定批出按揭,包括根據物業估價、借款人的財務狀況(如信貸評級)及有關物業類型,訂立最高貸款比例,即按揭成數上限。


2024年2月28日起放寬物業按揭成數上限 (不包括按揭保險)

物業狀況/資產類型

樓價

原有按揭成數上限

最新按揭成數上限

自用住宅物業

3,000萬元或以下

50%至70%

70%

自用住宅物業

3,000-3,500萬元

50%至60% (上限1,800萬元)

70% (上限2,100萬元)

自用住宅物業

3,500萬元或以上

50%-51% (不超過1,800萬)

60%

非自用住宅物業

任何樓價

50%

60%

非住宅物業

任何樓價

60%

70%

以「資產水平」為審批基礎的物業按揭

任何樓價

50%

60%

舉例:以往購買2,000萬元自住物業最多可按6成,所需首期為800萬元,但在2024年2月28日起放寬按揭成數實施後,按揭成數提高至7成,所需首期大幅降至600萬元,放寬按揭成數前後相差200萬。


按揭保險

如果業主想借多於7成按揭,就需要購買按揭保險。按揭保險計劃由按揭保險公司作擔保,為銀行提供按揭保險,令銀行可以提供高成數的按揭貸款而毋須承擔額外風險,同時業主可以用較低價的首期,借到8至9成按揭。

例如樓價1000萬或以下的住宅物業,在購買按揭保險後,可借高達9成按揭;1000萬-1,125萬的住宅物業,可借8至9成,貸款額上限為900萬元;1,125萬-1,500萬的住宅物業,最高可借8成;1,500萬-1,715萬的住宅物業,最高可借8成,貸款額上限為1200萬元。


2024年2月28日起最新自住物業按揭成數(包括按揭保險)

樓價

最高按揭成數上限

1,000萬元或以下

80% - 90%

1,000 萬元以上 - 1,125 萬元以下

80% - 90% (上限$900萬元)

1,125 萬元或以上 - 1,500 萬元

80%

1,500 萬元以上 - 1,715 萬元

70% - 80%(上限$1200萬元)

1,715 萬元以上 - 3,000 萬元

70%

2024年政府宣布樓市「撤辣」,上車門檻降低,置業人士比以往可以借到更多首期金額,但作出任何投資決定前,應自行判斷及審慎處理,所有投資涉及風險,宜衡量負擔能力,自行掌握市場最新變化。


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